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15 octobre 2026

Qui doit payer pour refaire les diagnostics immobiliers périmés

Comprendre la nécessité de renouveler les diagnostics immobiliers Lors d’une transaction immobilière, certains documents obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’état des risques et pollutions (ERP), doivent être remis à l’acheteur. Toutefois, ces diagnostics ne sont valides que pour une durée déterminée. Si ces documents expirent avant la signature du compromis ou de l’acte de vente, il devient indispensable de les refaire. Cette exigence vise à garantir la transparence de l’information sur l’état du bien. Quels diagnostics doivent être refaits lorsqu’ils sont périmés ? Le DPE, valable 10 ans sauf en cas de travaux touchant la performance énergétique. L’ERP et le diagnostic termites, tous deux limités à 6 mois de validité. Les diagnostics gaz et électricité, valides 3 ans. D’autres diagnostics, comme ceux concernant l’amiante ou le plomb, peuvent avoir une durée de validité illimitée lorsqu’ils sont négatifs. En cas de remise en vente après plusieurs mois, il est fortement recommandé de vérifier l’ensemble des dates de validité, car certains documents, souvent l’ERP et le diagnostic termites, risquent d’avoir expiré. À qui incombe le paiement des diagnostics immobiliers à refaire ? La législation est claire sur ce point : l’ensemble des diagnostics obligatoires doivent être effectués et financés par le vendeur. Ce dernier prend en charge l’ensemble des frais liés à la réalisation ou au renouvellement des diagnostics, et ce, même si ceux-ci ont expiré pendant la période de recherche d’un acquéreur ou avant la signature de l’acte définitif. Si la vente prend du temps et que certains diagnostics ne sont plus valides, il appartient donc au propriétaire vendeur de commander et régler le coût des nouveaux examens nécessaires. Cela permet à l’acheteur de prendre sa décision en connaissance de cause, et offre une protection juridique pour toutes les parties. L’acheteur peut-il exiger d’autres diagnostics ou en prendre à sa charge ? Bien qu’il ne soit pas tenu de le faire, un acquéreur peut de son propre chef mandater des diagnostics complémentaires ou demander une expertise spécifique, par exemple pour vérifier la structure du bien ou l’état de l’assainissement. Ces démarches restent à la charge de l’acheteur et ne remplacent en aucun cas les obligations légales qui pèsent sur le vendeur. Pourquoi faut-il veiller à la validité des diagnostics lors de la vente ? Des diagnostics périmés lors de la signature peuvent entraîner un report de la transaction, voire sa remise en cause. Une attention particulière doit donc être apportée à la date de réalisation des différents documents, pour éviter des démarches administratives ou financières supplémentaires. En cas de doute, il est recommandé de solliciter l’avis d’un diagnostiqueur certifié. Celui-ci peut vérifier la validité de l'ensemble des diagnostics et vous éviter ainsi des dépenses inutiles. En résumé Le vendeur assume tous les frais liés à la réalisation des diagnostics immobiliers, y compris leur renouvellement en cas de péremption. L’acquéreur peut commander des expertises complémentaires, mais uniquement à sa charge et hors du cadre obligatoire. La vérification des dates de validité des documents est essentielle pour garantir le bon déroulement de la vente. En respectant ces règles, vendeur et acheteur s’assurent une transaction en toute sérénité, conforme à la législation.

30 septembre 2026

Quels logements doivent s’attendre à une nouvelle étiquette DPE ?

Un changement majeur dans le calcul du DPE dès 2027 Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va connaître une nouvelle évolution avec une modification de son mode de calcul à partir du 1er janvier 2027. En effet, le coefficient de conversion de l’électricité, essentiel pour estimer la consommation d’énergie primaire à partir de la consommation d’énergie finale, passera de 1,9 à 1,7. Ce changement, acté par l’arrêté publié le 19 août 2026, intervient seulement un an après un précédent ajustement qui avait réduit ce coefficient de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Cette évolution devrait avoir une incidence significative sur la classification énergétique de nombreux logements, en particulier ceux qui utilisent principalement l’électricité pour se chauffer ou produire de l’eau chaude. Pourquoi ce passage à un coefficient de 1,7 ? Le DPE ne se limite pas à mesurer l’énergie consommée par les habitants. Il prend aussi en compte l’énergie primaire nécessaire à la production et à l’acheminement de l’électricité. Grâce à ce nouveau coefficient, chaque kilowattheure (kWh) d’électricité consommé correspondra à 1,7 kWh d’énergie primaire au lieu de 1,9 kWh actuellement. Ce déplacement rend le calcul plus favorable aux logements électriques, tout en tenant compte de la situation spécifique du système électrique français. Quels types de logements sont principalement concernés ? Les habitats disposant d’un chauffage électrique Les logements où la production d’eau chaude dépend de l’électricité Les biens équipés de pompes à chaleur L’influence de ce nouveau coefficient varie selon le profil du logement et la proportion d’électricité utilisée dans ses usages quotidiens. Pour certains biens, une amélioration de la classe énergétique pourra être observée – par exemple, un logement situé à la limite entre deux classes pourrait monter d’un cran sans que des travaux d’isolation ou de rénovation ne soient réalisés. Néanmoins, aucune dégradation de classement n’interviendra simplement à cause de cette réforme. Les estimations officielles tablent sur environ 300 000 résidences principales qui pourraient quitter les classes F et G grâce à cette évolution. Un reclassement sans transformation réelle du logement L’un des points clefs à retenir est que ce reclassement s’opérera sans qu’aucune amélioration matérielle du logement ne soit apportée. Isolation, menuiseries, équipements : rien ne changera, c’est uniquement la règle de conversion qui sera actualisée. Ainsi, un habitat classé G pourra passer en F, ou un logement en F accéder à la classe E, purement par effet de la réforme. L’utilité des simulateurs DPE pour anticiper ces changements Pour anticiper ces modifications, les professionnels de l’immobilier et les propriétaires peuvent dès à présent utiliser des outils de simulation gratuits afin d’estimer le futur classement de leur bien avec le coefficient de 1,7. Cette démarche permet de repérer en amont les habitats susceptibles de bénéficier d’un meilleur étiquetage à compter de 2027, en particulier dans les classes E, F ou G. Quelle conséquence sur la location et la vente ? L’étiquette DPE représente un enjeu essentiel lors d’une transaction immobilière. Elle doit être mentionnée dans les annonces, avec, pour les logements F et G, la mention d’une consommation énergétique excessive. Depuis le 1er janvier 2025, la législation interdit la mise en location des logements classés G en France métropolitaine. Cette interdiction évoluera progressivement : les biens F seront concernés en 2028, puis ceux en catégorie E en 2034. Ainsi, un reclassement peut permettre à certains logements d’échapper à ces restrictions, impactant directement leur potentiel locatif ou leur valeur à la vente. Il est donc dans l’intérêt des professionnels de la location et de la vente de s’informer sur l’évolution probable du classement énergétique de leurs dossiers à partir de 2027. L’impact sur l’audit énergétique obligatoire La classe DPE a également des répercussions sur les obligations lors d’une vente immobilière. Depuis 2025, un audit énergétique est nécessaire pour toute transaction concernant une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Cette exigence s’élargira à la classe D en 2034. Si, grâce au changement de coefficient, un logement sort d’une classe concernée, la nécessité d’un audit pourra disparaître, alléger les démarches et potentiellement accélérer la vente. Que faire avec les diagnostics et audits déjà réalisés ? Il n’est pas nécessaire de refaire un DPE ou un audit énergétique simplement pour tenir compte du nouveau coefficient. Tous les diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2027 conservent leur validité jusqu’à leur date d’expiration normale. Dès 2027, il sera possible de télécharger gratuitement, via l’Observatoire DPE-Audit de l’ademe, une attestation officielle réactualisant la classe énergétique du bien. Cette attestation ne modifie pas les données du diagnostic d’origine, mais elle actualise la classe sur la base du coefficient modifié, tout en conservant la même durée de validité. Le même principe s’appliquera pour les audits énergétiques : seule la classe sera mise à jour, les scénarios et recommandations initiaux restant inchangés. Anticiper et préparer la nouvelle donne réglementaire Face à ces évolutions, agents immobiliers, administrateurs de biens, gestionnaires syndicaux et autres acteurs du secteur ont tout intérêt à repérer dès aujourd’hui les biens qui seront les plus affectés. Il est recommandé de vérifier à l’avance la validité du DPE, d’estimer l’impact du coefficient sur la classe énergétique, et de se tenir informé des changements réglementaires concernant vente ou location. En utilisant des simulateurs adaptés, il est possible de se préparer efficacement à cette transition et de valoriser au mieux les biens concernés dès 2027.

11 août 2026

Différence entre surface Carrez et surface habitable

Comprendre les notions de surface Carrez et de surface habitable Lors de l'achat ou de la vente d'un logement, plusieurs mesures de surface peuvent prêter à confusion. Les concepts de surface Carrez et de surface habitable sont souvent confondus, alors qu'ils correspondent à des critères précis et à des usages distincts dans les transactions immobilières. Maîtriser ces subtilités est essentiel, surtout lorsqu'il s'agit d'un bien en copropriété. La surface Carrez : une mesure légale et obligatoire en copropriété Instaurée par la loi du 18 décembre 1996, la surface Carrez concerne uniquement les lots de copropriété. Cette mesure vise à protéger l’acquéreur en imposant la mention de la superficie privative exacte dans tous les actes de vente concernant un lot ou une fraction de lot supérieur à huit mètres carrés. La surface Carrez s’obtient en calculant la superficie des planchers des espaces clos et couverts, tout en retranchant les éléments tels que les murs, cloisons, escaliers, gaines techniques, marches et embrasures de portes ou de fenêtres. À cela s’ajoutent deux exclusions : Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas incluses dans le calcul. Les lots ou fractions de lots inférieurs à huit mètres carrés ne sont pas pris en compte non plus. Bien que le recours à un professionnel ne soit pas rendu obligatoire par la législation, il est fortement conseillé de faire appel à un spécialiste pour effectuer ce mesurage. Une erreur pourrait entraîner des conséquences importantes, telles qu'une demande de réduction du prix ou, dans certains cas, l'annulation de la transaction. La surface habitable : une référence pour la location et l’habitabilité La notion de surface habitable est surtout utilisée dans le cadre de la location (notamment pour la loi Boutin), mais elle est aussi d’intérêt pour l’acquéreur, car elle évalue les surfaces utilisables pour vivre dans le logement. Cette surface correspond à la somme des planchers des pièces destinées à l’habitation. Toutefois, elle exclut certains espaces, notamment : Les combles non aménagés Les caves, garages et sous-sols Les balcons, terrasses et loggias Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre Contrairement à la surface Carrez, la surface habitable prend uniquement en compte les superficies affectées à l’habitat, quel que soit le statut du bien (copropriété ou non). Quels risques en cas d’erreur de surface Carrez ? L’indication de la surface Carrez dans l’acte de vente est une obligation pour toute vente de lot de copropriété. En cas d’absence de cette mention, la nullité de la vente peut être demandée dans le mois suivant la signature de l’acte définitif par l’acquéreur. Si la surface mentionnée s’avère incorrecte, deux situations existent : Si la surface réelle est supérieure à celle inscrite dans le contrat, l’acheteur ne doit pas verser de supplément. En cas de surface réelle inférieure de plus de 5% à celle annoncée, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix proportionnelle à l’écart constaté, dans l'année qui suit la vente. Pourquoi faire appel à un expert pour mesurer une surface Carrez ? Une mesure juste protège le vendeur contre les réclamations ultérieures et sécurise l'acquéreur sur la superficie exacte acquise. Solliciter un professionnel du mesurage garantit la conformité du document présenté lors de la transaction et permet de prévenir tout litige pouvant affecter la vente. En résumé : bien distinguer surface Carrez et surface habitable Pour toute transaction immobilière, distinguer la surface Carrez de la surface habitable est crucial. La première concerne les ventes de lots de copropriété et repose sur des critères stricts définis par la loi, tandis que la seconde sert principalement de référence lors des locations. Pour éviter toute complication ou contestation, il reste vivement conseillé de confier le mesurage à un expert qualifié. Ainsi, chaque partie, vendeur comme acquéreur, bénéficie d’une sécurité juridique optimale lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

11 juin 2026

Amiante et location : pourquoi la réglementation se renforce

Une future obligation pour sécuriser la location de logements anciens La réglementation relative à l’amiante dans les biens loués est sur le point de connaître une évolution significative. Bien que la présence de ce matériau dangereux soit un sujet de préoccupation depuis des années, un diagnostic amiante pourrait finalement devenir obligatoire lors des mises en location à compter de 2027. Cette avancée fait suite à une attente prolongée depuis la loi Alur de 2014, restée sans application concrète en raison de l’absence de texte réglementaire fixant les modalités précises. Un décret en préparation pour encadrer le diagnostic amiante en location Des discussions sont actuellement en cours au niveau national afin de mettre en place un nouveau cadre réglementaire précis autour du diagnostic amiante à fournir lors de la location d’un bien immobilier. L’objectif affiché est de mieux protéger les locataires, notamment dans les logements anciens susceptibles de contenir ce matériau. La mise en application de cette obligation est envisagée pour le 1er janvier 2027. Quels sont les logements concernés par la mesure ? Seront principalement visés les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, une date qui marque la fin de l’utilisation généralisée de l’amiante dans le bâtiment. Le mode de repérage devrait s’aligner sur celui actuellement en vigueur pour les transactions immobilières (ventes), en se concentrant sur les mêmes familles de produits et de matériaux à risque. Ce que cela implique pour bailleurs et professionnels Ajout du diagnostic amiante au sein du dossier de diagnostic technique fourni au locataire Renforcement de l’information offerte aux occupants sur la présence de ce risque Surveillance accrue pour les biens construits avant la date d’interdiction Préparation nécessaire des dossiers avant toute signature de bail Le texte à l’étude prévoit aussi de remettre une notice spécifique aux locataires pour mieux les informer sur les risques encourus lors d’opérations de rénovation ou de bricolage dans un logement potentiellement amianté. Un enjeu majeur de santé publique L’amiante demeure particulièrement dangereux, car ses fibres, invisibles, peuvent être libérées dans l’air lors de travaux ou de la dégradation de certains matériaux. Respirer ces poussières présente des risques graves pour la santé. Renforcer les droits à l’information et la prévention s’impose donc pour protéger les occupants de logements anciens. Se préparer dès aujourd’hui aux changements à venir Anticiper cette future réglementation est primordial pour les propriétaires et gestionnaires immobiliers, même si le décret définitif n’est pas encore publié. Prendre en compte dès maintenant ces évolutions aidera à garantir la conformité des locations à venir et à assurer une meilleure protection des occupants. La veille et l’accompagnement par des professionnels du diagnostic permettront d’être prêts pour l’application de ces nouvelles obligations.

24 avril 2026

Vrai/faux sur les postes analysés par le DPE

Les postes réellement pris en compte dans le DPE Lorsque le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est réalisé, il s’appuie sur l’évaluation de plusieurs usages standards, beaucoup plus qu’un simple relevé des équipements de chauffage. Le logiciel dédié simule le fonctionnement énergétique du logement sur une année complète, en prenant en compte cinq grands postes. C’est l’agrégation de ces différentes consommations qui permet d’établir la note du bien. Le chauffage : une part prépondérante du DPE La consommation liée au chauffage reste généralement la plus importante, en particulier pour les logements anciens dont l’isolation laisse à désirer. Elle peut représenter de 60 à 80 % de la dépense totale. Pour calculer cet usage, de nombreux aspects sont considérés : le type de système installé, ses performances réelles, mais aussi l’état de l’isolation des parois, du toit et la qualité des fenêtres. C’est souvent sur ce poste que d’importantes économies peuvent être réalisées grâce à des travaux adaptés. L'eau chaude sanitaire : un poste trop souvent minimisé En deuxième position, la production d’eau chaude sanitaire influence fortement le DPE. Son impact dépend du mode de production : par exemple, un chauffe-eau électrique traditionnel sera bien moins favorable qu’un modèle thermodynamique. Mal évaluée par de nombreux propriétaires, elle peut pourtant modifier significativement le classement énergétique. Le refroidissement et la prise en compte du confort d’été Le DPE tient également compte du refroidissement, notamment si le logement possède une pompe à chaleur air/air. Cependant, même sans dispositif de climatisation, le diagnostic évalue la possible surchauffe estivale à partir de plusieurs critères : orientation du logement, présence de volets, isolation du toit ou inertie du bâti. L'éclairage et les auxiliaires : des postes à ne pas négliger L’éclairage, qu’il s’agisse d’ampoules LED ou classiques, est intégré forfaitairement dans le calcul, car ces équipements peuvent être facilement remplacés au fil du temps. Par ailleurs, les « auxiliaires » regroupent tous les petits appareils techniques qui fonctionnent en continu, tels que les systèmes de ventilation ou les pompes de circulation. Leur consommation, bien qu’invisible pour l’occupant, peut devenir significative, surtout avec du matériel vieillissant. Comment la note finale du DPE est établie Après addition des consommations de ces cinq usages, le logiciel du DPE attribue deux étiquettes : l'une concerne l'énergie primaire (kWhep/m².an), l'autre les émissions de gaz à effet de serre (kgCO₂eq/m².an). La note qui apparaîtra sur le rapport correspond toujours à la moins bonne des deux, ce qui peut parfois réserver des surprises selon le système énergétique choisi. Ce qui a changé avec le nouveau coefficient électrique Si, par le passé, les logements chauffés à l’électricité étaient désavantagés à cause d’un coefficient de conversion élevé, la mise à jour entrée en vigueur en janvier 2026 (passage de 2,3 à 1,9) a permis d’améliorer leur classement énergétique, sans avoir à refaire le diagnostic ni modifier les installations. Cette évolution ne concerne toutefois pas les émissions de CO₂, qui restent faibles pour l’électricité par rapport au gaz naturel. Conséquences concrètes pour les propriétaires Les propriétaires dont le bien est chauffé à l’électricité peuvent désormais obtenir une attestation de recalcul via le portail ADEME, gratuitement et sans nouvelles démarches techniques. Cela peut, dans certains cas, sortir un logement de la catégorie interdite à la location. À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de louer certains logements très énergivores (classés G), puis les logements F en 2028. Pour chaque vente de maison classée E, F ou G, un audit énergétique détaillé sera également nécessaire. Ce document, distinct du DPE, proposera un plan de travaux à réaliser étape par étape.

27 mars 2026

Prélèvement d’amiante et chantier sécurisé : ce qu’il faut appliquer

Comprendre l’importance du prélèvement d’amiante Dans le domaine du bâtiment, la gestion de l’amiante représente un enjeu crucial aussi bien pour la santé des personnes que pour les aspects légaux entourant les travaux. Les prélèvements d’amiante sont une étape incontournable pour détecter la présence éventuelle de cette fibre toxique dans des matériaux suspects, et ainsi pouvoir s’assurer de la sécurité de tous : occupants, intervenants et futurs acquéreurs d’un bien immobilier. Quelle est la démarche du prélèvement ? Un prélèvement d’amiante consiste à extraire, selon des consignes précises de sécurité, un fragment de matériau qui pourrait contenir de l’amiante. Cet échantillon est transmis à un laboratoire spécialisé qui en vérifiera la composition. Ainsi, il devient possible de certifier ou non la présence de ce composant dangereux dans le bâtiment inspecté. La procédure est encadrée par des obligations règlementaires qui distinguent notamment : La liste A, qui regroupe les matériaux pour lesquels il est indispensable de réaliser un prélèvement et une analyse lorsqu’aucune preuve documentaire ou étiquetage ne permet d’attester l’absence d’amiante. La liste B, qui exige une expertise poussée de l’opérateur ; ici aussi, un examen en laboratoire reste conseillé pour lever tout doute. Méthodes utilisées et analyse en laboratoire La fiabilité du diagnostic repose sur la rigueur des prélèvements. Les spécialistes, habilités à intervenir dans ce contexte, prélèvent soigneusement un élément représentatif du matériau suspecté, à l’aide d’outils adéquats et en appliquant des procédures qui minimisent le risque de libération de fibres dans l’air. Une fois le prélèvement effectué, il est examiné dans un laboratoire accrédité, qui recourt à des techniques pointues telles que la microscopie, afin de déterminer dans quelle mesure l’amiante est présent, et d’identifier précisément son type s’il y en a. Quels sont les éléments de preuve et outils de traçabilité ? Pour démontrer qu’un matériau ne contient pas d’amiante, il existe trois solutions principales : La réalisation et l’analyse d’un prélèvement, qui restent la preuve la plus fiable en l’absence de documents ou d’inscription spécifique. Un document officiel, daté et vérifiable, qui certifie la nature du produit. Un étiquetage explicite : la mention « AT » signale la présence d’amiante, tandis que « NT » indique une absence. Quand un matériau de la liste A ne dispose d’aucun de ces éléments, l’analyse en laboratoire devient obligatoire. L’importance du prélèvement pour un diagnostic fiable et opposable Il est essentiel que l’opérateur fasse preuve d’une extrême rigueur, notamment face à certains matériaux de la liste B comme les produits en fibres-ciment. De trop nombreux diagnostics erronés, reposant uniquement sur une expertise visuelle, ont déjà mené à des actions en justice et à des désamiantages inutiles. Une étude récente a révélé qu’un cinquième des échantillons de fibres-ciment déclarés amiantés en inspection visuelle se sont finalement avérés non concernés après analyse scientifique. La jurisprudence rappelle régulièrement l’importance de la vérification : une décision de la cour d’appel de Besançon a conduit en 2023 à la condamnation d’un cabinet de diagnostic, qui avait à tort diagnostiqué la présence d’amiante sur des dalles de sol, entraînant des frais de travaux injustifiés. Conclusion : garantir la sécurité par le respect des bonnes pratiques Réaliser un prélèvement d’amiante dans le respect des règles reste la seule garantie de disposer d’un diagnostic fiable, tant pour le professionnel que pour le client. Cela permet de prévenir les expositions dangereuses et de réduire le risque de litiges ou de travaux superflus. Il est donc primordial de maîtriser les méthodes d’intervention, de respecter scrupuleusement les procédures et d’appliquer la législation en vigueur pour protéger chacun et assurer des opérations de chantier sans risque.